新世界发展减债路具挑战

新世界发展(017)为本港地产龙头之一，近年来在全球经济波动与本地楼市低迷的双重压力下，持续面临严峻考验，集团截至6月底全年业绩，来自持续经营业务股东应占亏损扩大至163.01亿元，较上年同期118.06亿元有所恶化。综合收入按年下滑23%至276.81亿元，核心经营利润跌13%至60.16亿元。尽管业绩压力不减，集团管理层强调“稳中求进”的策略，聚焦减债与现金流改善，为未来注入一丝乐观。

集团综合借贷总额约1,459.7亿元，较2024财年末减少约57亿元；综合债务净额约1,201.13亿元，较2024财年末减少约35亿元。经营活动现金流回正，约为119.16亿元，结束连年负现金流的困境，这得益于七项减债措施的初步落地，包括资产出售及租金优化。集团管理层表示，这些措施已为短期至中期注入流动性，特别是完成882亿元银行再融资协议，成功锁定低息资金，为未来数年稳定发展奠定基础。

回顾2025财年财务表现，现金流终于转正，但结构性问题依然突出。收入大减主要源于物业销售及租赁业务的疲软，受惠于香港楼市成交量低迷及消费复苏迟缓影响，集团物业开发及投资收入分别下降约20%及15%。毛利压缩至116.26亿元，反映成本控制挑战加剧。其中，11 SKIES项目减值亏损达27亿元，成为拖累业绩主要一次性因素。

集团管理层的资本策略则展现出高度谨慎与灵活性，将严格控制资本开支，继续停派股息及永续债票息，以优先保障财务健康。永续债票息分派将严格依合同条款执行，并无供股、配股或发行可换股债券（CB）的计划。这一立场回应了市场对大股东郑氏家族注资的传闻，集团管理层再次澄清，未收到任何100亿元规模的注资方案。同时，集团未为债务比率设置具体中短期目标，正是为了应对利率环境及资产出售进度的不确定性。这种“不设硬目标”的灵活策略，虽可能令投资者短期内缺乏明确预期，但体现了在新变局下的务实态度。郑家纯主席在报告中以“时势不由人，然变局如潮，何以舟楫？”勉励团队，秉持“狮子山下拼搏精神”，这不仅是家族企业的文化传承，更反映出管理层对逆境求生的坚定信念。

从市场环境看，新世界发展面临的挑战与机会并存。一方面，香港楼市持续低迷，2025年上半年住宅成交量仅为疫情前六成，商业地产空置率升至10%以上，加剧租金压力。11 SKIES项目与机场管理局的减租洽谈虽未有新进展，但集团管理层表示将保持沟通，寻求股份交换等创新方案。另一方面，全球利率下行趋势及内地经济复苏，为集团海外业务注入活力。大陆及东南亚项目贡献了近30%的收入，预计将成为未来增长引擎。此外，公司明确郑志刚成立的K11 by AC与集团无关，避免潜在品牌混淆风险。

展望未来，新世界发展锁定2026财年销售目标上调至270亿元，较上年增长逾50%，显示对市场改善的信心。集团管理层重申，将全力聚焦核心业务，加速现金流回笼，若能把握利率环境转好及资产处置机会，集团债务结构有望改善。