新世界發展減債路具挑戰

新世界發展(017)為本港地產龍頭之一，近年來在全球經濟波動與本地樓市低迷的雙重壓力下，持續面臨嚴峻考驗，集團截至6月底全年業績，來自持續經營業務股東應佔虧損擴大至163.01億元，較上年同期118.06億元有所惡化。綜合收入按年下滑23%至276.81億元，核心經營溢利跌13%至60.16億元。儘管業績壓力不減，集團管理層強調「穩中求進」的策略，聚焦減債與現金流改善，為未來注入一絲樂觀。

集團綜合借貸總額約1,459.7億元，較2024財年末減少約57億元；綜合債務淨額約1,201.13億元，較2024財年末減少約35億元。經營活動現金流回正，約為119.16億元，結束連年負現金流的困境，這得益於七項減債措施的初步落地，包括資產出售及租金優化。集團管理層表示，這些措施已為短期至中期注入流動性，特別是完成882億元銀行再融資協議，成功鎖定低息資金，為未來數年穩定發展奠定基礎。

回顧2025財年財務表現，現金流終於轉正，但結構性問題依然突出。收入大減主要源於物業銷售及租賃業務的疲軟，受惠於香港樓市成交量低迷及消費復甦遲緩影響，集團物業開發及投資收入分別下降約20%及15%。毛利壓縮至116.26億元，反映成本控制挑戰加劇。其中，11 SKIES項目減值虧損達27億元，成為拖累業績主要一次性因素。

集團管理層的資本策略則展現出高度謹慎與靈活性，將嚴格控制資本開支，繼續停派股息及永續債票息，以優先保障財務健康。永續債票息分派將嚴格依合約條款執行，並無供股、配股或發行可換股債券（CB）的計劃。這一立場回應了市場對大股東鄭氏家族注資的傳聞，集團管理層再次澄清，未收到任何100億元規模的注資方案。同時，集團未為債務比率設定具體中短期目標，正是為了應對利率環境及資產出售進度的不確定性。這種「不設硬目標」的靈活策略，雖可能令投資者短期內缺乏明確預期，但體現了在新變局下的務實態度。鄭家純主席在報告中以「時勢不由人，然變局如潮，何以舟楫？」勉勵團隊，秉持「獅子山下拼搏精神」，這不僅是家族企業的文化傳承，更反映出管理層對逆境求生的堅定信念。

從市場環境看，新世界發展面臨的挑戰與機會並存。一方面，香港樓市持續低迷，2025年上半年住宅成交量僅為疫情前六成，商業地產空置率升至10%以上，加劇租金壓力。11 SKIES項目與機管局的減租洽談雖未有新進展，但集團管理層表示將保持溝通，尋求股份交換等創新方案。另一方面，全球利率下行趨勢及內地經濟復甦，為集團海外業務注入活力。大陸及東南亞項目貢獻了近30%的收入，預計將成為未來增長引擎。此外，公司明確鄭志剛成立的K11 by AC與集團無關，避免潛在品牌混淆風險。

展望未來，新世界發展鎖定2026財年銷售目標上調至270億元，較上年增長逾50%，顯示對市場改善的信心。集團管理層重申，將全力聚焦核心業務，加速現金流回籠，若能把握利率環境轉好及資產處置機會，集團債務結構有望改善。